文章来源：21世纪网　2008.11.7

楼市调整给上市房企的压力，逐季增大。 根据申万研究11月3日发布的汇总分析，房地产上市公司１－９月净利率同比增长４４%，但单季结算明显放缓。上市公司整体的资金压力逐步变大，平均资产负债率由年初６２%上升至６４%，净负债率由年初39%上升至53%。

申万研究再次下调房地产上市公司盈利预测，重点公司今年盈利增速从４２%下调至２４%，明年从25%下调至7%。

销售全面萎缩

按申万房地产分类，汇总分析里剔除了今年由于资产注入导致收入和利润大幅增加的公司。申万研究汇总统计分析发现，受益于2007年房地产市场景气和房价的大幅上涨，房企1-9月的结算业绩仍维持在较高水平，前3季度房地产上市公司销售收入和净利润分别同比增长29%和44%。但从三季度单季来看，上市公司盈利能力和业绩释放动力明显减弱。该季度上市公司营业收入同比增长１３%，净利润同比增长14.3%，销售净利率为13%。申万研究认为，单季度盈利结算放缓一方面与本年销售情况相对较差有关，另一方面源于上市公司主动平滑业绩。

根据申万研究的监测，今年１－９月，行业整体销售萎缩较为明显。上市公司主要楼盘所在的上海、北京城市前三季度商品房销售额同比下降33%，销售面积同比下降38%，销售均价为7944元/平方米，同比上涨7.1%。从三季度单季来看，销售萎缩幅度更为明显。全国房地产销售额同比萎缩31%，环比萎缩11％；销售面积同比减少26%，环比萎缩7%；销售均价为3848元/平方米，同比下降7%，环比下降4%。

负债率明显上升

“综观三季报，资金压力更加突出已经成为普遍现象，这样的情况还会随着年底到来更加严峻，明年下半年才可能有所好转。”中金公司研究部高级经理白宏炜告诉记者。

申万研究的分析也显示，上市公司负债率明显上升，资金压力逐步变大。上市公司整体平均资产负债率由年初62%上升至64%，净负债率由年初39%上升至53%。部分上市公司净负债率明显偏高，包括深创业(187%)、广宇集团(150%)、保利(117%)、浙江广厦(173%)、首开(210%)、苏州高新(141%)。