“即便是没有金融危机，北京CBD区域写字楼的空置率仍然有可能增加。”１１月５日，第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司副董事长陈永辉在接受本报记者采访时坦言。目前，ＣＢＤ写字楼的问题在于供应速度很快，但客户需求或会因金融危机而减少。来自仲量联行的数据表明，未来１２－１５个月，北京市将有２４０万平方米的写字楼供应量，其中很大一部分将产生于CBD。目前，CBD写字楼的空置率高达31.6％，远高于全市18.4％的平均水平。

“外迁”之痛

CBD一直都在背负着“外迁”的非议。“仅在三季度就有包括柯达总部在内的多家外资机构迁出CBD。”一位知情人士告诉本报记者，柯达总部已从嘉里中心迁至双井的乐成中心。同在三季度，随着“摩托罗拉大厦”变卖成真并更名为“丰树大厦”，此前一直扑朔迷离的摩托罗拉总部弃“CBD”投“望京”传闻终被证实。“企业控制成本、规避金融危机的方式很多，‘外迁’或不失为其中的一种。”仲量联行北京副董事总经理张莹认为。但也有持不同意见者认为，CBD企业的“外迁”只是正常的企业分流，与金融危机的干系并不如想象的那么紧密。“一些从事艺术创作、建筑、设计行业的企业并不一定要在CBD办公，他们的迁出已是必然。”陈永辉指出，凭他多年的经验，金融危机来临时，如果一些必须要在CBD办公的企业仍然不会选择“外迁”，只会可能缩减办公面积。

北京高力国际物业服务有限公司商业代理部董事史德进对此表示认同，ＣＢＤ区域企业“外迁”其实一直存在，主要都是一些制造业和建材业的国际巨头。“这些外资企业的区域总部都有很高的办公标准，比如核心地段、高品质等等，进来之初符合这种要求的几乎只有CBD区域，但现在燕莎、望京、中关村、亦庄等都有了国际标准的写字楼。”

“CBD的租金越来越贵，有一部分企业出于成本考虑会向其他区域转移。这种核心区域的企业分散理论适合任何城市的CBD发展规律。”陈永辉和史德进都认为，很多企业的迁址都是一种长期的成本控制计划，金融危机并不会成为短期的主导因素。据了解，目前，CBD区域的平均租金已经达到了260元每平方米每月，高居商圈之首。陈永辉也指出，金融危机和企业“外迁”之间也并不是完全没有关系。“几乎所有‘外迁’所考虑的首要因素都是控制成本，如果之前已有‘外迁’计划的企业，或许会因金融危机而加速其‘外迁’进度。”

30％空置率

除却“外迁”， CBD区域写字楼的另一难题是高空置率。 记者经过几天的调查发现，虽然各家顾问机构有关空置率的数据不径相同，但有一点几无异议，CBD的写字楼空置率居高不下。其中，来自仲量联行的数据显示，该区域写字楼空置率是31.6％，高力国际的数据则为20.68％，均为商圈之首。